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Stand: September 2026 · Lesezeit: 6 Minuten
Immobilienmakler wird man in Deutschland mit einer Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung. Eine bestimmte Ausbildung schreibt das Gesetz nicht vor. Wer die Erlaubnis will, muss zuverlässig sein und in geordneten finanziellen Verhältnissen leben. Die Nachweise sind ein Führungszeugnis, Auskünfte zu Steuern und Schulden sowie ein Antrag bei der zuständigen Behörde.
Das Wichtigste in Kürze
- Pflicht: Erlaubnis nach Paragraf 34c GewO
- Kein Sachkundenachweis und keine Pflichtausbildung
- Gebühr in Frankfurt am Main: rund 340 Euro für Einzelpersonen
- Beliebter Einstieg: Ausbildung zum Immobilienkaufmann
Wie wird man zum Immobilienmakler? Die Rechtslage
„Immobilienmakler“ ist in Deutschland kein geschützter Titel. Es gibt keinen staatlich anerkannten Ausbildungsberuf mit genau diesem Namen. Wer Wohnungen, Häuser, Grundstücke oder Gewerberäume vermitteln will, braucht aber eine Erlaubnis. Das regelt Paragraf 34c Absatz 1 Nummer 1 der Gewerbeordnung (GewO).
Die Erlaubnis betrifft alle, die gewerbsmäßig Kauf- oder Mietverträge über Immobilien vermitteln. Auch wer nur die Gelegenheit zu einem Vertrag nachweist, fällt darunter. Ohne Erlaubnis zu makeln ist eine Ordnungswidrigkeit.
Kurzantwort: Für den Beruf braucht es keine Ausbildung. Nötig ist die Gewerbeerlaubnis nach Paragraf 34c GewO, dazu Zuverlässigkeit und geordnete Finanzen.
Voraussetzungen für die Maklererlaubnis
Die Behörde prüft zwei Dinge. Das erste ist die persönliche Zuverlässigkeit. Laut Gesetz fehlt sie in der Regel, wenn jemand in den letzten fünf Jahren rechtskräftig verurteilt wurde. Gemeint sind etwa Betrug, Diebstahl, Untreue, Geldwäsche oder Urkundenfälschung.
Das zweite sind geordnete Vermögensverhältnisse. Sie fehlen in der Regel bei einem laufenden Insolvenzverfahren. Auch ein Eintrag im Schuldnerverzeichnis des Vollstreckungsgerichts führt meist zur Ablehnung.
Eine fachliche Prüfung gibt es für Makler nicht. Die IHK Frankfurt am Main schreibt ausdrücklich, dass eine fachliche Qualifikation nicht erforderlich ist. Auch eine Pflicht zur Berufshaftpflicht gilt nur für Wohnimmobilienverwalter. Dasselbe gilt für die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren. Sie betrifft nach aktuellem Gesetzestext nur Verwalter.
Diese Unterlagen braucht der Antrag
Die IHK Frankfurt nennt folgende Nachweise. Sie dürfen höchstens drei Monate alt sein:
- ausgefülltes und unterschriebenes Antragsformular
- Führungszeugnis der Belegart O für Behörden
- Auszug aus dem Gewerbezentralregister
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
- Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis
- Bescheinigung des Insolvenzgerichts
- Handelsregisterauszug, falls vorhanden
Zuständig ist je nach Bundesland das Gewerbeamt, das Ordnungsamt oder die IHK. In Bayern etwa bearbeiten die Industrie- und Handelskammern die Anträge. Einen Überblick zu den Steuern in Deutschland sollten angehende Selbstständige ebenfalls haben.
Schritt für Schritt zur Erlaubnis
- Schritt 1: Zuständige Behörde am Wohnort oder Firmensitz klären.
- Schritt 2: Führungszeugnis und Gewerbezentralregister beim Bürgeramt oder online beantragen.
- Schritt 3: Bescheinigungen von Finanzamt, Insolvenzgericht und Vollstreckungsportal besorgen.
- Schritt 4: Antrag mit allen Unterlagen einreichen und die Gebühr zahlen.
- Schritt 5: Nach der Erlaubnis das Gewerbe anmelden und das Finanzamt informieren.
Die Gebühren unterscheiden sich je nach Behörde. In Frankfurt am Main kostet die Erlaubnis laut IHK rund 340 Euro für natürliche Personen und rund 395 Euro für juristische Personen. Hinzu kommen Kosten für Führungszeugnis und Auskünfte. Das Bundesamt für Justiz verlangt für das Führungszeugnis und die Auskunft aus dem Gewerbezentralregister je 13 Euro. Wer alle Unterlagen in einer Woche beantragt, spart Zeit. Denn keines der Dokumente darf beim Antrag älter als drei Monate sein.
Kurzantwort: Der Weg zur Erlaubnis besteht aus Unterlagen besorgen, Antrag stellen, Gebühr zahlen und danach das Gewerbe anmelden.
Welche Ausbildung sinnvoll ist
Gesetzlich reicht die Erlaubnis. In der Praxis brauchen Makler aber viel Wissen. Sie bewerten Immobilien, lesen Grundbuchauszüge und kennen das Mietrecht. Wer eine Wohnfläche falsch berechnet, riskiert Ärger mit Kunden. Ein Beispiel dafür ist die Frage, wie viel Wandfläche 150 Quadratmeter Wohnfläche haben.
| Weg | Dauer | Geeignet für |
|---|---|---|
| Ausbildung Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau | 3 Jahre, dual | Schulabgänger |
| Weiterbildung Immobilienfachwirt (IHK) | meist 1 bis 2 Jahre berufsbegleitend | Berufserfahrene |
| Zertifikatskurs Immobilienmakler (IHK oder Akademie) | wenige Wochen bis Monate | Quereinsteiger |
| Studium Immobilienwirtschaft | 6 bis 7 Semester (Bachelor) | Abiturienten |
Ein Einstieg als Angestellter in einem Maklerbüro ist ebenfalls möglich. Wer dort arbeitet, braucht keine eigene Erlaubnis. Die Erlaubnis hält dann der Inhaber des Büros. So lässt sich der Beruf kennenlernen, bevor jemand den Schritt in die Selbstständigkeit wagt.
Pflichten im Alltag als Makler
Mit der Erlaubnis kommen Pflichten. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schreibt etwa Buchführung und Aufbewahrung von Unterlagen vor. Makler müssen außerdem die Identität ihrer Kunden nach dem Geldwäschegesetz prüfen.
Bei der Provision gelten klare Regeln. Bei Mietwohnungen zahlt seit 2015 derjenige, der den Makler beauftragt hat. Das ist das Bestellerprinzip. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt Paragraf 656c BGB. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen beide gleich viel tragen. Wer beim Finanzamt den Überblick verliert, bekommt schnell Probleme. Was passiert, wenn man jahrelang keine Steuererklärung abgibt, zeigt ein eigener Beitrag.
FAQ – Häufige Fragen
Braucht man eine Ausbildung, um Immobilienmakler zu werden?
Nein. Gesetzlich reicht die Erlaubnis nach Paragraf 34c GewO. Eine Ausbildung oder ein Kurs hilft aber im Berufsalltag.
Wie lange dauert es, Immobilienmakler zu werden?
Die Erlaubnis kann nach wenigen Wochen vorliegen, wenn alle Unterlagen komplett sind. Eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann dauert drei Jahre.
Was kostet die Maklererlaubnis?
Das hängt von der Behörde ab. In Frankfurt am Main sind es laut IHK rund 340 Euro für Einzelpersonen.
Wer erteilt die Erlaubnis nach Paragraf 34c?
Je nach Bundesland das Gewerbeamt, das Ordnungsamt oder die IHK am Firmensitz.
Kann man mit Schufa-Eintrag Makler werden?
Entscheidend sind Insolvenz und Einträge im Schuldnerverzeichnis. Liegt eines davon vor, lehnt die Behörde den Antrag in der Regel ab.
Kann man nebenberuflich Immobilienmakler sein?
Ja. Auch für eine Nebentätigkeit braucht es die Erlaubnis und eine Gewerbeanmeldung.
Müssen Makler sich weiterbilden?
Nach aktuellem Gesetzestext gilt die Pflicht von 20 Stunden in drei Jahren nur für Wohnimmobilienverwalter.
Braucht ein Makler eine Berufshaftpflicht?
Gesetzlich nicht. Viele Makler schließen sie trotzdem ab, um sich gegen Schadenersatz abzusichern.
Dürfen angestellte Makler ohne eigene Erlaubnis arbeiten?
Ja. Die Erlaubnis braucht der Inhaber des Büros, nicht jeder Angestellte.
Wer zahlt den Makler bei einer Mietwohnung?
Derjenige, der den Makler beauftragt hat. Meist ist das der Vermieter.
Quellen
- Gesetze im Internet: Paragraf 34c GewO
- IHK Frankfurt am Main: Gewerbeerlaubnis nach Paragraf 34c GewO
- Gesetze im Internet: Paragraf 656c BGB
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