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Kurz gesagt: Untervermieten ist nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Bei einem berechtigten Interesse – etwa Jobwechsel, Trennung oder finanzielle Gründe – besteht nach § 553 BGB in der Regel ein Anspruch auf diese Erlaubnis für einen Teil der Wohnung. Ohne Zustimmung droht die Kündigung.
Der Vertrag ist der einfache Teil. Die Erlaubnis ist der wichtige.
Die Erlaubnis zuerst
§ 553 BGB gibt einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht und ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll.
Als berechtigt gelten unter anderem: Auszug des Partners, Wunsch nach Wohngemeinschaft, finanzielle Entlastung, längere Abwesenheit aus beruflichen Gründen.
Der Vermieter darf ablehnen, wenn in seiner Person ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum überbelegt würde oder ihm die Überlassung aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist.
Für die vollständige Überlassung – etwa bei einem Auslandsjahr – gilt dieser Anspruch nicht. Dafür braucht es die freiwillige Zustimmung.
Der Antrag
Schriftlich, mit Name, Anschrift und Beruf der untermietenden Person, dem gewünschten Zeitraum und dem Grund. Der Vermieter darf diese Angaben verlangen.
Eine Frist von zwei bis drei Wochen zur Antwort ist üblich. Schweigen gilt nicht als Zustimmung.
Was in den Untermietvertrag gehört
Vertragsparteien. Hauptmieter als Vermieter, Untermieter als Mieter.
Bezug auf den Hauptmietvertrag und Hinweis auf die vorliegende Erlaubnis.
Genaue Beschreibung der überlassenen Räume und der Mitbenutzung von Küche, Bad und Flur.
Miete und Nebenkosten – getrennt ausgewiesen, mit Angabe der Abrechnungsweise.
Beginn und Dauer. Der Untermietvertrag sollte nicht über das Ende des Hauptmietvertrags hinauslaufen.
Kaution, wenn gewünscht.
Kündigungsfristen. Bei möbliertem Wohnraum im eigenen Haushalt gelten kürzere Fristen.
Übergabeprotokoll mit Zählerständen als Anlage.
Was der Hauptmieter beachten muss
Er bleibt dem Vermieter gegenüber allein verantwortlich – für die Miete, für Schäden und für das Verhalten des Untermieters.
Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung. Bei Vermietung an Touristen über Portale kommt in vielen Städten ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot hinzu – mit empfindlichen Bußgeldern.
Steuern
Einnahmen aus Untervermietung sind grundsätzlich steuerpflichtig. Es gibt eine Bagatellgrenze für vorübergehende Untervermietung; Ausgaben lassen sich anteilig gegenrechnen.
Wenn der Vermieter nicht antwortet
Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Wer nach mehreren Wochen keine Antwort erhält, sollte schriftlich mit Frist nachfassen und den Zugang dokumentieren, etwa per Einwurfeinschreiben. Erst wenn die Erlaubnis ausdrücklich vorliegt, darf untervermietet werden.
Bleibt die Zustimmung ohne triftigen Grund aus, kann sie gerichtlich eingeklagt werden. Möglich ist außerdem, das Hauptmietverhältnis nach den mietrechtlichen Regeln vorzeitig zu kündigen, wenn die verweigerte Erlaubnis den Verbleib unzumutbar macht. Beide Wege setzen ein berechtigtes Interesse voraus.
Bei einer verspäteten Genehmigung entstehen oft Zwischenzeiten ohne Untermieter. Diese Zeit lässt sich nicht rückwirkend ausgleichen. Wer den Auszug plant, stellt den Antrag deshalb früh.
Kaution und Zahlungen
Der Hauptmieter darf vom Untermieter eine Kaution verlangen, für die dieselben Grenzen wie im Hauptmietverhältnis gelten: höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten. Sie muss getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden. Bei Auszug wird sie nach Abrechnung zurückgezahlt.
Die Miete wird zwischen Haupt- und Untermieter frei vereinbart, unterliegt aber denselben Schranken wie jede Miete. Bei möbliertem Wohnraum ist ein Zuschlag für die Möbel üblich und zulässig. Wucherische Aufschläge können strafbar sein.
Wichtig ist, dass der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter allein zahlungspflichtig bleibt. Bleibt der Untermieter die Miete schuldig, ändert das nichts an der eigenen Pflicht. Ein Zahlungsausfall trifft deshalb immer den Hauptmieter.
Kündigung des Untermietverhältnisses
Für ein normales Untermietverhältnis über einen Teil der Wohnung gelten grundsätzlich die gesetzlichen Kündigungsfristen. Vermietet der Hauptmieter möblierten Wohnraum innerhalb seiner eigenen Wohnung, ist eine erleichterte Kündigung möglich, für die kein berechtigtes Interesse nötig ist. Die genaue Frist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.
Endet das Hauptmietverhältnis, endet das Untermietverhältnis nicht automatisch. Der Hauptmieter muss dem Untermieter deshalb rechtzeitig kündigen, sonst schuldet er dem Vermieter Schadensersatz, weil er die Wohnung nicht geräumt übergeben kann. Diese Konstellation führt regelmäßig zu Streit.
Ein befristeter Untermietvertrag löst dieses Problem am saubersten, wenn der eigene Auszug absehbar ist. Die Befristung braucht allerdings einen zulässigen Grund. Ohne diesen gilt der Vertrag als unbefristet.
Anmeldung und Wohnungsgeberbestätigung
Der Untermieter muss sich beim Einzug bei der Meldebehörde anmelden und braucht dafür eine Wohnungsgeberbestätigung. Diese stellt der Hauptmieter aus, weil er in diesem Verhältnis der Wohnungsgeber ist. Sie ist innerhalb von zwei Wochen nach Einzug vorzulegen.
Wer die Bestätigung verweigert oder falsche Angaben macht, handelt ordnungswidrig. Auch eine Scheinanmeldung ohne tatsächliches Wohnen ist bußgeldbewehrt. Die Behörden gehen solchen Fällen inzwischen häufiger nach.
Aus der Anmeldung folgt kein eigenständiges Wohnrecht. Sie ist nur eine melderechtliche Pflicht und sagt nichts über die Wirksamkeit des Mietverhältnisses aus. Umgekehrt ersetzt der Vertrag nicht die Anmeldung.
Versicherung und Haftung
Die Hausratversicherung des Hauptmieters deckt in der Regel nur dessen eigenes Eigentum, nicht das Hab und Gut des Untermieters. Dieser braucht daher eine eigene Police. Manche Versicherer verlangen eine Meldung der Untervermietung, weil sich das Risiko ändert.
Für Schäden an der Wohnung haftet gegenüber dem Vermieter allein der Hauptmieter, auch wenn der Untermieter sie verursacht hat. Im Innenverhältnis kann er Regress nehmen, muss den Schaden dann aber nachweisen. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos erleichtert das erheblich.
Eine private Haftpflichtversicherung des Untermieters ist deshalb praktisch Voraussetzung. Sie sollte Mietsachschäden ausdrücklich einschließen. Ohne diesen Baustein bleiben Schäden an Boden, Türen oder Sanitär oft ungedeckt.
Betriebskosten aufteilen
Der Untermietvertrag sollte regeln, ob die Miete alle Nebenkosten enthält oder ob abgerechnet wird. Eine Pauschale ist einfacher, muss aber realistisch kalkuliert sein, weil Nachforderungen sonst ausgeschlossen sind. Bei stark schwankenden Energiepreisen ist eine Vorauszahlung mit Abrechnung die fairere Lösung.
Als Verteilerschlüssel eignen sich die Wohnfläche des überlassenen Zimmers oder die Kopfzahl, je nach Kostenart. Heizkosten werden sinnvollerweise nach Fläche, Wasser und Müll nach Personen umgelegt. Der gewählte Schlüssel gehört in den Vertrag.
Der Hauptmieter darf nur weiterreichen, was er selbst zahlt. Ein Aufschlag auf Betriebskosten ist unzulässig. Die eigene Abrechnung des Vermieters ist deshalb die Grundlage.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter einfach ablehnen?
Nur bei einem wichtigen Grund. Bei berechtigtem Interesse des Mieters besteht für Teile der Wohnung ein Anspruch.
Darf man mehr verlangen, als man selbst zahlt?
Ein deutlicher Aufschlag kann als Mietwucher gewertet werden. Angemessen ist ein Aufschlag für Möblierung und Nebenkosten.
Braucht man einen schriftlichen Vertrag?
Rechtlich nicht zwingend, praktisch unverzichtbar.
Was gilt bei Airbnb?
Kurzzeitvermietung an Touristen ist meist nicht von einer Untermieterlaubnis gedeckt und vielerorts zusätzlich genehmigungspflichtig.
Dieser Text ist keine Rechtsberatung.
Gilt Schweigen als Zustimmung?
Nein, die Erlaubnis muss ausdrücklich vorliegen.
Wer stellt die Wohnungsgeberbestätigung aus?
Der Hauptmieter.
Endet die Untermiete mit dem Hauptmietvertrag?
Nein, sie muss gesondert gekündigt werden.
Quellen
Geschrieben von Bella, Redaktion frageecke.de — sie schreibt hier über Alltagsfragen und ihre Antworten.
